Est-il judicieux de créer une SCI pour investir en immobilier ? C’est une question que de nombreux investisseurs se posent. Nous allons tenter de répondre à cette question en dressant les principaux avantages et inconvénients à créer une SCI dans le cadre de votre achat immobilier.

Les principaux avantages

La Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages et peut s’avérer extrêmement pertinente selon votre situation fiscale, vos objectifs et le type de location envisagé. Nous vous accompagnons gratuitement pour définir vos objectifs et trouver les solutions d’investissement qui vous sont le plus adaptées. Contactez-nous ici pour un rendez-vous physique ou téléphonique.

#AVANTAGE N°1 – Choix entre IR et IS

La SCI présente l’intérêt majeur de pouvoir choisir entre l’imposition sur le revenu (IR) ou l’imposition sur les sociétés (IS). En fonction de votre situation fiscale, vous avez l’opportunité de choisir le régime d’imposition qui vous est le plus adapté. Si optez pour l’impôt sur le revenu, les règles d’imposition sont les même que hors SCI (transparence fiscale). Dans ce cas, vous aurez la possibilité d’opter pour le régime IS à tout moment et sans limite de temps. A l’inverse, lorsque vous décidez d’opter pour l’imposition sur les sociétés, ce choix est en principe irrévocable.

#AVANTAGE N°2 – Retour à l’IR possible pendant 5 ans

Depuis 2019, le législateur offre le droit aux sociétés qui optent pour l’IS de pouvoir changer d’avis dans les 5 années qui suivent l’exercice de cette option. Cela offre beaucoup de souplesse et permet notamment de pouvoir imputer du déficit foncier à ses revenus, en changeant de régime d’imposition en cours de route.

#AVANTAGE N°3 – Opacité fiscale

Soyez rassuré, il ne s’agit ici de leurrer le « fisc » ou les banques. Cependant, il est une réalité pour les SCI à l’IS qui est celle de pouvoir être avantagé lorsque votre patrimoine s’étend et que vous ne respectez plus les règles classiques d’endettement. Cela peut donc tourner à votre avantage pour l’obtention d’un prêt immobilier lorsque vous développez votre patrimoine. En effet, vos revenus fonciers liés à votre(vos) SCI IS ne sont pas valorisés sur votre avis d’imposition et cela peut contraindre certaines banques à changer leurs méthodes de calcul. A tort ou à raison, il n’est pas rare de voir certains établissements bancaires, occulter totalement le pan du patrimoine IS dans le calcul du taux d’endettement.

#AVANTAGE N°4 – Augmentation du pouvoir d’achat

Dans la série « pourquoi créer une SCI », vient inévitablement sur la table le sujet de l’association. Par définition, il faut être à minima deux pour créer une SCI. Et lorsque vos revenus ou votre endettement ne vous permettent pas d’accéder aux biens convoités, s’associer à des personnes disposant d’un meilleur profil peut devenir un avantage majeur. Cela peut vous permettre de continuer à investir lorsque vous vous trouvez freiné, ou d’accéder à des biens que vous ne pourriez pas acheter seul (immeubles de rapport ou biens patrimoniaux).

#AVANTAGE N°5 – Déductibilité des charges et amortissement

Dans le cadre d’une SCI, vous avez la possibilité de déduire de nombreuses charges afin de réduire le montant de vos revenus fonciers. Cela est d’autant plus vrai lorsque vous faites le choix de l’imposition sur les sociétés. Ainsi, vous aurez la possibilité d’amortir sur une trentaine d’années le montant total de votre acquisition (hors terrain). Vous pourrez également imputer d’innombrables charges contribuant à l’exercice de vos activités immobilières telles que des indemnités kilométriques, abonnement téléphonique, frais de formation, affranchissement, déjeuners au restaurant… Il est cependant vivement conseillé de rester dans les limites du raisonnable et de faire valider vos dépenses par un expert-comptable.

#AVANTAGE N°6 – Montage SCI/Holding

Dans une logique de réflexion à moyen-long terme, la SCI présente aussi cet avantage majeur de pouvoir être rattachée à une société holding. C’est une arme redoutable pour réinvestir les liquidités de votre(vos) SCI, sans passer par la case impôts. Le régime « mère-fille » vous permet en effet de remonter vos liquidités dans votre société Holding pour réinvestir. L’imposition dans ce cas n’est que de 5%, comparé à 30% pour les dividendes. Ce montage fiscal deviendra de plus en plus pertinent au fur et à mesure de la construction de votre patrimoine.

#AVANTAGE N°7 – Facilité de transmission

N’oublions pas que la SCI est avant tout un outil patrimonial, permettant de faciliter la transmission. La libre rédaction des statuts offre la possibilité de définir un cadre précis, aussi bien pour les modalités de gestion que pour la cession des parts en cas de disparition d’un associé. Couplé au démembrement des parts (entre usufruitiers et nu-propriétaire), c’est un outil fiscal très performant. Avec un minimum d’anticipation, la SCI permet de réduire très significativement le montant de l’imposition sur la succession.

Les principaux inconvénients

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) présente également quelques inconvénients qu’il convient de lister. Voici les principaux.

#INCONVENIENT N°1 – Difficultés de financement

Investir au travers d’une SCI peut complexifier votre recherche de financement. Notamment si vous souhaitez financer votre investissement immobilier sur une durée longue (20 à 25ans). C’est habituellement le cas pour les montages en société ; et d’autant plus dans le contexte actuel de taux bas. Retenez que cet obstacle est loin d’être insurmontable, mais que vous serez amené à devoir redoubler d’effort pour obtenir les meilleures conditions pour votre prêt immobilier.

#INCONVENIENT N°2 – Frais de gestion annuels

Si vous optez pour le régime de l’impôt sur les sociétés, recourir aux services d’un expert-comptable devient quasiment incontournable. Rien ne vous oblige à déléguer la tenue annuelle des comptes, mais cela reste tout de même vivement conseillé. Rassurez-vous, les frais annuels de gestion (700€ à 1 200€ TTC) seront largement compensés par les économies qu’un bon conseiller saura vous faire réaliser sur vos impôts.

#INCONVENIENT N°3 – Taxation sur la plus-value immobilière

Lorsque vous optez pour l’impôt sur le revenu (IR), la taxation sur la plus-value immobilière est identique à celle des particuliers. En revanche, gardez à l’esprit que cela n’est pas le cas si vous optez pour le régime de l’imposition sur les sociétés. La règle veut en effet que les amortissements imputés sur les exercices comptables passés soient ajoutés à la base taxable de la plus-value immobilière. Vous devrez également vous acquitter de l’impôt sur les dividendes (excepté holding) dans le cas où vous souhaiteriez sortir ce gain de votre SCI.

Conclusion – Faut-il créer une SCI ?

Dans de nombreux cas, la création d’une SCI s’avère être un choix judicieux. C’est un en effet un outil incontournable de transmission et d’optimisation fiscale. Créer une SCI vous sera d’une grande aide, notamment dans les cas suivants :

• Biens à forte rentabilité
• Location de votre(vos) bien(s) en nu
• Tranche marginale d’imposition supérieure à 11%
• Volonté de transmettre votre patrimoine
• Souhait de développer de façon significative votre patrimoine immobilier
• Conservation d’un patrimoine immobilier sur le long terme

Vous hésitez encore ? Vous souhaitez créer votre SCI ?

Contactez-nous ici pour créer votre Société Civile Immobilière ou définir plus en détail vos objectifs patrimoniaux. Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner et de vous apporter des solutions adaptées à votre situation personnelle.

Nous vous proposons un forfait unique à 900€ TTC, incluant les frais de constitution et la rédaction des statuts. C’est pour vous la garantie de bénéficier d’un conseil adapté pour la création de votre SCI.

Au plaisir d’échanger avec vous sur vos projets.

A très bientôt.

Julien Lebaudy